Ошибки при покупке квартиры. Свидетели отдыхают
Вы долго искали подходящую квартиру, и вот наконец-то нашли. И район вам подходит и сама квартира — конфетка. Вы удачно завершили сделку купли-продажи с продавцом, уже начали ремонт в квартире и тут вам приходит повестка в суд. Вы лихорадочно начинаете вспоминать, какие же ошибки вы допустили.
А в суде вы узнаете, что сделка ваша недействительна по причине того, что продавец денег от вас не получил. Вы взываете к совести и чести продавца, но в наше время данный атавизм совершенно неактуален. Понятие чести было забыто сразу же с приходом большевиков, а совесть, которую, как известно, на базаре не купишь, тоже почила в бозе.
Вы говорите, что у вас есть зарегистрированный договор, подписанный лично продавцом, вы даже предъявляете свидетелей — вашу группу поддержки, которые присутствовали при передаче денег. Но Фемида ничего не видит (у нее на глазах повязка) и ничего не хочет слышать. Вердикт: сделку купли-продажи считать недействительной.
А все потому, что вы не учли при покупке квартиры один маленький нюанс, который и привел вас к потере и недвижимости, и денег.
А причина – это отсутствие расписки, которая доказывает факт расчетов сторон по сделке. И это не теоретический, а абсолютно реальный риск.
Прецеденты уже были.
Президиум Верховного суда РФ неоднократно оставлял без удовлетворения протесты Генеральной прокуратуры РФ, утверждая тем самым первоначальные, принятые за два — три года до этого, решения районных судов о возврате квартир продавцам и выселении покупателей без какого-либо возмещения их расходов. Продавцы подавали иски, а горе — покупатели без расписок не смогли доказать факт передачи денег за приобретенное жилье. «Бюллетень Верховного суда Российской Федерации» (№ 8, 2002 г.) иллюстрирует примерно такой сценарий.
И даже ваши свидетели вам не помогут, т.к. присутствует в ГК РФ статья 162, пункт 1 которой гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания». Так что ваша группа поддержи — отдыхает.
Главное недоразумение, порожденное правовой безграмотностью, заключается в том, что существование «простого письменного», а тем более нотариально удостоверенного договора купли-продажи успокаивает даже тех, кто «читал» Гражданский кодекс. Они считают договор той самой «письменной формой сделки».
На самом деле произведенные расчеты – это неотъемлемая и обязательная часть сделки. Так вот эту часть сделки нужно подтверждать отдельно. Без отдельного подтверждения договор купли-продажи становится просто «протоколом намерений».
Если сделка оформляется через агентство, то это агенство само заинтересовано, чтобы все обошлось в дальнейшем без проблем, и заботится о своевременном и полноценном оформлении документов, подтверждающих взаиморасчеты.
В остальных случаях – надежда на нотариуса. Так вот, в текст договора, который будет удостоверять нотариус, можно ввести следующую «подсказку» для клиентов:
«Подтверждением произведенных расчетов между сторонами является расписка».
В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Это значит, что необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру.
Но не все нотариусы склонны перегружать текст договора подробностями. Поэтому за этим пунктом необходимо проследить покупателю.
Как же грамотно оформить финансовые отношения с продавцом, подтвердить получение им всех причитающихся средств?
Правила составления расписки
Чтобы иметь юридическую силу, расписка должна быть составлена в соответствии с определенными требованиями. Ее пишет от руки лично продавец, указывая:
— место (географический пункт) и дату составления – прописью;
— кто и от кого получил деньги (при этом ФИО участников взаиморасчетов пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);
— выплаченную сумму – числом и прописью, в российских денежных единицах, соответствующих по курсу ЦБР на день расчетов эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте;
— за что именно передается сумма (в качестве платы за проданную квартиру, доплаты при обмене, мене и т. п.);
— точный адрес объекта сделки (желательна и его общая характеристика: например, «отдельная двухкомнатная квартира» или «комната площадью () кв. м в пятикомнатной квартире»).
Если выплаты разбиты на несколько этапов, укажите события, по факту наступления которых будет выплачиваться очередная часть суммы. Подписывать расписку нужно полными фамилией, именем и отчеством, и обычной подписью.
Пример расписки:
Есть любители указывать, что расписка составлена «в здравом уме, твердой памяти, не под давлением» и пр. Такие дополнения не имеют смысла. А вот указать, что причитающаяся за проданный объект сумма получена полностью и претензий по расчетам у продавца нет, весьма полезно.
Самое же надежное по доказательности – это нотариально удостоверить в расписке подпись лица, который получил деньги. Конечно, любая грамотно составленная расписка имеет юридическую силу. Но оспорить документ с нотариально удостоверенной подписью всегда сложнее, чем если он составлен «на коленке». Причем подпись у нотариуса можно удостоверить по пути в банк или вообще заблаговременно. А саму бумагу вручить покупателю в момент осуществления расчетов в обмен на полученные деньги.
И самое главное — это хранение документов. Некоторые покупатели хранят такие документы крайне небрежно. Но в целях безопасности при хранении договора у себя дома не отделяйте от него расписку о расчетах, лучше даже скрепить эти взаимосвязанные «по жизни» и по закону бумаги.
Всего вам доброго.
Понравилась статья? Поделись