На рынке недвижимости очень много споров из-за документов в судах. А суды часто встают на сторону продавцов. После чего право собственности оспаривают и в итоге страдает самый последний покупатель. Поэтому правильно задавайте нужные вопросы продавцу квартиры.

Главный источник риска — это темное прошлое квартиры. По факту с квартирой все нормально, а по документам у нее есть какие-то другие собственники или доли принадлежат несовершеннолетним детям, или собственник подписывал договор в беспамятстве, а два или три продавца некоторое время назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка будет считаться недействительной.

Чтобы не оказаться в таком положении, правильно задавайте вопросы продавцу квартиры.

1. Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?

Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и какое время всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

Допустим, что вы нашли квартиру по объявлению, на просмотре она вам понравилась, вы согласились подписать соглашение о задатке. Хозяева, допустим, переехали в другой город, а у агентства есть копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для вас все будет выглядеть законным. Вы  приехали в офис агентства и передали задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор вдруг перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Придется обращаться в суд, чтобы взыскать деньги с недобросовестных риелторов, а это ваше время.

2. Застрахована ли ответственность риелтора?

Юристы советуют никогда не передавать задаток риелтору. Соглашение о задатке заключается между собственником и покупателем. Посредник может только помочь его составить и присутствовать при передаче денег, но сами деньги переходят только от покупателя к продавцу.

Еще не мешало бы проверить:

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

Был такой случай. Посредник показал покупателю квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда покупатель передаст ему задаток. Мне кажется, не стоит рисковать и лучше отказаться от сделки.

Встреча с собственником. Перед тем как заключать договор и платить деньги, важно убедиться, что намерения продавца не расходятся со словами риелтора. Попросите его организовать встречу с хозяином квартиры.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-нибудь из владельцев квартиры все равно должен приехать лично.

В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Агентский договор не всегда заключают с продавцом. У вас как у покупателя тоже может быть свой риелтор, но тогда и договор с ним будет всегда под рукой.

Договор с риелтором должен быть обязательно. Это не просто совет, а требование закона.

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но это не означает, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора именно перед одним клиентом. Это значит, сколько страховая заплатит 1-му клиенту риелтора, если тот ошибется.

Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто указывают именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

 

Здесь плохо видно, но уверяю вас, что в данном договоре написано, что в случае неудачной сделки, вы получите 500 000 руб по страховке. Не думаю, что кому-нибудь это понравится. Обращайте на это внимание.

Поэтому стоит подумать о том, чтобы оформить титульную страховку. Она страхует риск утраты права собственности на квартиру, дом или участок.

Если прежний владелец оспорит вашу сделку в суде и договор купли-продажи признают недействительным, вы получите деньги обратно. Правда, для этого придется доказать, что вы добросовестный покупатель.

 

3. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?

Спросите у продавца квартиры, кто ее собственники, потому что только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продавать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, значит его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ею пользоваться. Если доверенность на отца, его сын не имеет право продавать квартиру.

Доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально заверенной и действующей на момент совершения сделки. Проверить доверенность можно онлайн в специальном сервисе Федеральной нотариальной палате по реквизитам.
Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует здесь и сейчас. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки.

Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий не берите во внимание, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На  рынке жилья можно увидеть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

У вас могут попросить задаток, а квартиру, мол, приватизируют позже. Ну, сами понимаете, чем это чревато. Даже если вы посмотрите выписку из домовой книги, все равно не сможете определить, кто еще может претендовать на собственность в этой квартире.

Выписку из домовой книги берет в управляющей компании продавец квартиры. Но эта выписка только показывает, кто зарегистрирован в квартире, а не кто ее собственник.

Квартиросъемщик не является собственником квартиры и не может ее продать. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья.

4. Кто собственник квартиры?

Право собственности раньше подтверждали свидетельством о государственной регистрации. С 1 июля 2016 года свидетельства на право собственности не выдаются.

Вместо них выдают выписку из ЕГРН, где записаны все собственники квартиры. Так государство страхует покупателя от мошенников, которые могли бы подделать свидетельство. Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто является собственником на данный момент.

Бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

 

 

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, в тысяча девятьсот лохматом году. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности на момент выдачи. Уже на следующий день все может измениться.

Если собственников двое или больше, убедитесь, что их намерения совпадают. В этом случае вы будете покупать все доли в квартире, поэтому при заключении сделки должны присутствовать все взрослые собственники.

Еще такой момент: в ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру.

Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они уже получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Также,вместо выписки, которая стоит денег, на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как это право оформлено и есть ли обременения.

 

Когда есть дети. Когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, вам нужен юрист. Там всё очень сложно.

7. Почему квартира продается?

Спросите собственника, почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки:  с вами и с продавцом покупаемой им квартиры.

Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Не расходятся ли они с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим.

Например, шумного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр квартиры на время, когда тот обычно спит. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с бабушками на лавочке в любом случае полезно.

8. Почему такая цена?

Попросите продавца объяснить цену. Это важно, когда она явно занижена. Если деньги нужны, чтобы покрыть долги, лучше не рисковать. Позже бывший собственник может подать в суд, чтобы признать сделку кабальной, то есть совершенной на крайне невыгодных условиях. Такая сделка может быть оспорена в суде, и квартиру придется вернуть.

Но, не переживайте,  это еще не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

• Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
• Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Например, скидка 5% — это не  является крайне невыгодными условиями.
• Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Если цена «в рынке», то есть равна или чуть больше средней цены всех примерно одинаковых квартир, не стесняйтесь торговаться. Часто продавец называет первую цену с учетом торга и готов снижать ее на просмотре. Риелторы так тоже делают.

9. Дееспособен ли продавец?

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Сведения о недееспособности, наступившей по решению суда, содержатся в Росреестре. Если сделку заверяет нотариус, он может их запросить и проверить. Но даже в этом случае нет полной гарантии, что позже собственник или его родственники не обратятся в суд.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант,  даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

10. Согласен ли продавец ждать?

Расскажите продавцу, как вы намерены купить квартиру: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям, и  пенсионный фонд заявление о распоряжении маткапиталом будет рассматривать месяц, Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее. Тогда сделка у вас не сорвется.

11. Кто и как страхует сделку?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда приблизительно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это еще не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем.

Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

 

Итак, подведем итог. Какие вопросы вы должны задать продавцу, когда покупаете квартиру:

 

• Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?
• Застрахована ли ответственность риелтора?
• Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?
• Какое семейное положение у продавца?
• Кто зарегистрирован или живет в квартире?
• Какие у квартиры обременения?
• Живут ли в ней дети?
• Кто и как страхует сделку?
• Почему квартиру продают и почему именно по такой цене?
• Кто займется оформлением сделки и кто будет за это платить?

 

Будьте бдительны и всего вам доброго.

 

 

Понравилась статья? Подпишитесь.